Ross v. Wacksman Alega que el Acuerdo de $100 Millones de Zillow con Redfin Dividió Ilegalmente el Mercado de Listados de Alquiler
James Ross, un accionista de Zillow Group, Inc., ha presentado una demanda derivativa contra los directores y funcionarios de la compañía, acusándolos de incumplir sus deberes fiduciarios a través de acuerdos anticompetitivos con Redfin, un competidor clave en el mercado de servicios de listado en Internet (ILS) para alquileres multifamiliares. La denuncia, presentada el 14 de julio de 2026, alega que estos acuerdos resultaron en un daño financiero sustancial para Zillow debido a los desafíos regulatorios y la devaluación del mercado.
Según la denuncia, Zillow celebró un Acuerdo de Asociación y un Acuerdo de Licencia de Contenido con Redfin el 6 de febrero de 2025. Los acuerdos incluían un pago de $100 millones a Redfin, retirándolo efectivamente como un competidor independiente en el segmento ILS por hasta nueve años. El arreglo supuestamente violó la Sección 1 del Sherman Act y la Sección 7 del Clayton Act al reducir la competencia y aumentar la concentración del mercado, lo que llevó a organismos regulatorios como la Comisión Federal de Comercio (FTC) a presentar acciones antimonopolio contra Zillow. La denuncia alega que "el intento de Zillow de cerrar su competencia podría aumentar los costos para los anunciantes y dejar a los inquilinos con menos opciones al buscar un nuevo apartamento" (¶74, Fiscal General Letitia James).
Los ingresos de Zillow de su segmento de Alquileres en 2025 fueron de $630 millones, constituyendo el 24% de sus ingresos totales (¶39). Además, se señala que el valor de las acciones personales vendidas por los fiduciarios de Zillow cerca de los máximos de precios de las acciones es de $87 millones. Figuras notables incluyen la compensación total de Jun Choo que fue de $9.6 millones en 2025.
La denuncia indica que el equipo ejecutivo de Zillow participó en transacciones de información privilegiada al vender acciones mientras poseían información material no pública sobre los riesgos legales que enfrentaban. Se alega que esta actividad interna permitió a varios ejecutivos, incluido el CEO Jeremy Wacksman, quien vendió acciones por un total de $3,355,748.77, mitigar pérdidas por la caída significativa en el valor de las acciones de Zillow, que disminuyó más del 15% a mediados de mayo de 2026 después de que un tribunal federal negara una moción para desestimar la denuncia de la FTC contra Zillow. La denuncia también afirma que "las tergiversaciones y omisiones materiales fueron cometidas a sabiendas, imprudentemente, y con el propósito y efecto de inflar artificialmente el precio de los valores de la Compañía" (¶103). Las alegaciones permanecen sin probar mientras el caso avanza.
El asesor legal de James Ross en el asunto es Townsend Legal, PLLC.
Mecanismo Alegado: Acuerdos Anticompetitivos
La denuncia en James Ross, derivativamente en nombre de Zillow Group, Inc., v. Jeremy Wacksman, et al. alega que el consejo de administración de Zillow y los altos ejecutivos incumplieron sus deberes fiduciarios al aprobar acuerdos con Redfin que son supuestamente anticompetitivos. Los acuerdos, específicamente un Acuerdo de Asociación y un Acuerdo de Licencia de Contenido, implicaban que Zillow pagara a Redfin $100 millones para trasladar su negocio de publicidad de alquiler multifamiliar a Zillow. La denuncia afirma que estos acuerdos removieron efectivamente a Redfin como una entidad competitiva durante un período de nueve años.
La demanda describe que los acuerdos de Zillow con Redfin han contribuido a un mercado altamente concentrado, con efectos adversos supuestos que incluyen precios más altos y condiciones menos favorables para los anunciantes. Estas afirmaciones se sitúan dentro de un contexto más amplio de acción legal, con la Comisión Federal de Comercio y varios fiscales generales del estado que han presentado denuncias antimonopolio contra Zillow, enfatizando las posibles consecuencias regulatorias de tales acuerdos.
El Dinero
La denuncia alega que los acuerdos de Zillow con Redfin incluían compromisos financieros sustanciales, alterando fundamentalmente las dinámicas competitivas en el mercado de servicios de listado en Internet (ILS) para alquileres multifamiliares. Esto incluye un pago de $100 millones realizado por Zillow a Redfin bajo el Acuerdo de Asociación para terminar las operaciones de publicidad de alquiler multifamiliar de Redfin. Además, un Acuerdo de Licencia de Contenido obligaba a Zillow a realizar un pago mínimo de $75 millones en el primer año por publicidad por cliente potencial. Otra transacción notable fue la adquisición de RentPath por Redfin por $608 millones en 2021, destacando las presiones competitivas en la industria. La denuncia sostiene que estos pagos no solo gravaron a Zillow sino que también facilitaron un entorno anticompetitivo al eliminar efectivamente a Redfin como competidor.
Junto a estos pagos sustanciales, la denuncia alega actividades significativas de comercio de información privilegiada por parte de los Demandados Individuales de Zillow. Específicamente, afirma que colectivamente vendieron $87,500,924.43 en acciones de Zillow mientras poseían información material no pública sobre los riesgos antimonopolio y los desafíos regulatorios que enfrentaba la compañía. Notablemente, se destacan a Lloyd D. Frink y Richard N. Barton por sus considerables ventas de información privilegiada, que ascendieron a $31,205,542.12 y $29,835,795.87, respectivamente, como parte de este patrón de conducta.
Esta matriz de comercio de información privilegiada también comprende figuras significativas como Jeremy Hofmann con $6,740,801.85, Gordon Stephenson con $1,267,890.91, Claire Cormier Thielke con $816,157.39 y Erik Blachford con $323,425.12 en ingresos por ventas de información privilegiada (¶87). La denuncia enfatiza que tales actividades de comercio de información privilegiada ocurrieron antes de la divulgación pública de los riesgos de litigio antimonopolio, subrayando así incumplimientos fiduciarios por parte de estos individuos.
La sincronización de estas maniobras financieras es crítica. Tras la denegación de la moción de Zillow para desestimar por la FTC en mayo de 2026, la acción Clase A de Zillow experimentó una caída brusca, disminuyendo de $44.83 a $37.86. Esto resultó en una pérdida de capitalización de mercado valorada en aproximadamente $1.6 mil millones. El accionista demandante afirma que estos desarrollos subrayan los incumplimientos fiduciarios por parte de los Demandados Individuales y la inestabilidad financiera introducida por sus acciones. Además, se reportaron gastos que ascienden a $505 millones en el cuarto trimestre de 2025, superando las expectativas debido a gastos legales (¶82).
El impacto persistió, ya que el 10 de julio de 2026, los precios de las acciones Clase A y Clase C de Zillow cayeron aún más a $32.00 y $32.19, respectivamente, mostrando continuos desafíos de valoración (¶84).
Partes y Roles
En la acción derivativa presentada por el demandante James Ross, él actúa en nombre de Zillow Group, Inc., alegando incumplimientos de deber fiduciario por parte de sus directores y funcionarios. Ross, un accionista de Zillow, sostiene que el liderazgo participó conscientemente en prácticas anticompetitivas en detrimento de la compañía.
Los demandados individuales incluyen al CEO de Zillow Jeremy Wacksman y Richard N. Barton, ambos con influencia significativa como parte del consejo de Zillow y el liderazgo ejecutivo. Otros directores implicados incluyen a Erik Blachford, Amy C. Bohutinsky, Jun Choo, Lloyd D. Frink, J. William Gurley, Jay C. Hoag, Jeremy Hofmann, Gregory B. Maffei, Gordon Stephenson, Claire Cormier Thielke y April Underwood. La denuncia señala a estos individuos colectivamente por aprobar los acuerdos que supuestamente violan las leyes antimonopolio.
Zillow Group, Inc., una corporación con sede en Washington, es nombrada como el demandado nominal. Aunque la compañía misma no está acusada de mala conducta, es la entidad en nombre de la cual Ross busca abordar los incumplimientos de deber fiduciario que han supuesto un daño financiero y reputacional sustancial a Zillow. La denuncia establece que las acciones de los demandados individuales han expuesto a Zillow a significativos riesgos legales y responsabilidades.
Redfin Corporation, identificada como un competidor en el mercado de servicios de listado en Internet (ILS) para alquileres multifamiliares, estuvo involucrada en los acuerdos impugnados con Zillow que son centrales para esta demanda. Se afirma que los acuerdos con Redfin eliminan a este como un competidor independiente, lo cual es un punto principal de controversia en las acusaciones antimonopolio. CoStar Group, Inc., otro competidor en el mismo mercado, es mencionado en el contexto del panorama competitivo del mercado.
Estas alegaciones no han sido probadas, y el tribunal aún no ha abordado estos cargos específicos ni las respuestas de los demandados. Townsend Legal, PLLC representa a Ross en este asunto.
Reclamaciones I: Incumplimiento de Deber Fiduciario
El demandante alega que los Demandados Individuales ignoraron conscientemente sus obligaciones de llevar a cabo una supervisión adecuada, reflejando un descuido deliberado de sus deberes fiduciarios. Como se articula en las alegaciones, los demandados no solo demostraron un desprecio imprudente por sus responsabilidades, sino que también participaron a sabiendas en una conducta con el potencial de dañar a la compañía. El escrito subraya que las acciones de los demandados se caracterizaron por una "violación consciente de los deberes, ausencia de buena fe, y desprecio imprudente".
El desafío planteado por la denuncia se centra en la falta de transparencia y adhesión a los estándares fiduciarios esperados de los accionistas de Zillow por parte de los Demandados Individuales. Argumenta que los acuerdos perjudicaron a Zillow al dar lugar a escrutinios y litigios antimonopolio, reduciendo finalmente el valor de mercado de la compañía. Estas acciones, según el demandante, quedaron significativamente por debajo de las obligaciones fiduciarias debidas a los accionistas.
Estas alegaciones de incumplimiento forman un tema central en la acción derivativa, buscando responsabilizar a los Demandados Individuales por decisiones que supuestamente consolidaron el mercado en detrimento de Zillow. Como se afirma en el escrito, estos presuntos incumplimientos de deber fiduciario ya han expuesto a Zillow a "daños sustanciales, incluidos daños monetarios y daño reputacional". Tales reclamaciones destacan el alto estándar de conducta esperado de los oficiales y directores corporativos.
Reclamaciones II: Declaraciones Engañosas y Comercio de Información Privilegiada
La denuncia afirma que el Formulario 10-K de 2024 de Zillow contenía declaraciones falsas y engañosas sobre los riesgos antimonopolio de la compañía y la exposición regulatoria. Se alega que esta supuesta falta de transparencia engañó a los inversionistas sobre el impacto potencial de los acuerdos con Redfin en las operaciones de Zillow, inflando artificialmente los precios de las acciones de la compañía. Según el escrito, los Demandados Individuales, quienes son directores del consejo y oficiales ejecutivos de Zillow, estaban al tanto de estas tergiversaciones y omisiones, que supuestamente fueron "cometidas a sabiendas, imprudentemente, y con el propósito y efecto de inflar artificialmente el precio de los valores de la Compañía".
La demanda además alega que, mientras estaban al tanto de información material no pública sobre los riesgos antimonopolio asociados con los acuerdos Zillow-Redfin, los Demandados Individuales participaron en el comercio de información privilegiada. Específicamente, las ventas notables de acciones de Zillow se detallan en el escrito, citando cifras como los $31,205,542.12 de Lloyd D. Frink en ingresos por ventas de información privilegiada, $29,835,795.87 de Richard N. Barton y $13,578,076.15 de Jun Choo. Jeremy Hofmann y Gordon Stephenson también se mencionan por haber participado en el comercio de información privilegiada con ventas calculadas en $6,740,801.85 y $1,267,890.91, respectivamente. Estas acciones supuestamente ocurrieron antes de que los riesgos de litigio fueran divulgados públicamente y antes de que el precio de las acciones de Zillow cayera significativamente el 14 de mayo de 2026, tras la denegación de la moción de Zillow para desestimar la acción antimonopolio de la Comisión Federal de Comercio. El escrito sostiene que estas transacciones de acciones demuestran un incumplimiento de los deberes fiduciarios de lealtad y buena fe por parte de los demandados.
En resumen, la denuncia acusa que los Demandados Individuales incumplieron sus deberes fiduciarios al realizar transacciones que aprovecharon riesgos no divulgados, permitiendo así que se beneficiaran financieramente mientras ocultaban de los inversionistas la verdadera exposición legal y financiera de Zillow. "El Código de Conducta de la Compañía," anota, "prohibía el comercio de información privilegiada y requería declaraciones públicas precisas," que los demandados supuestamente violaron, afectando el valor para los accionistas y la integridad del mercado. Estas acusaciones buscan responsabilizar a los demandados por declaraciones engañosas y comercio sobre información privilegiada, impulsando llamamientos para reformas de gobernanza corporativa y el desapego de ganancias mal habidas.
Alegaciones Distintivas
La Demanda Derivativa Verificada del Accionista sostiene que los acuerdos comerciales de Zillow con Redfin equivalieron a significativas violaciones antimonopolio. Específicamente, la Comisión Federal de Comercio (FTC) inició una demanda contra Zillow, que incluía un claro hallazgo por parte del tribunal de que los acuerdos en cuestión eran anticompetitivos. La denuncia referencia una decisión judicial en contra de Zillow que denegó la moción de la compañía para desestimar, con el tribunal determinando que los acuerdos eran "claramente anticompetitivos" en naturaleza.
Las alegaciones de la FTC destacaron que los acuerdos de Zillow con Redfin eliminaron estratégicamente a un competidor clave del mercado de servicios de listado en Internet para alquileres (ILS). Daniel Guarnera, Director de la Oficina de Competencia de la FTC, declaró, "Pagar a un competidor para que deje de competir contra ti es una violación de las leyes federales de competencia." Esta caracterización subrayó la seriedad con la que los organismos regulatorios estaban abordando los acuerdos entre Zillow y Redfin, identificándolos como diseñados deliberadamente para suprimir la competencia y monopolizar el mercado.
El demandante en la acción derivativa sostiene que estas decisiones y declaraciones de la FTC corroboran las alegaciones de que el liderazgo de Zillow, a través de su aprobación de los acuerdos con Redfin, incumplió sus deberes fiduciarios. Estos deberes incluían la responsabilidad de adherirse a las leyes y regulaciones antimonopolio mientras aseguraban prácticas de gobernanza corporativa transparentes y honestas. La denuncia alega que la conducta de los demandados resultó en un daño sustancial a la reputación de mercado y salud financiera de Zillow.
Estas alegaciones no probadas apuntan a un contexto legal más amplio donde la competencia del mercado está rigurosamente protegida. Las acciones antimonopolio y las declaraciones tanto de la FTC como de los fiscales generales estatales amplifican las apuestas para Zillow y su liderazgo, sugiriendo repercusiones potenciales no solo en términos de daños monetarios sino también en forma de cambios estructurales obligatorios para restaurar el equilibrio competitivo en los mercados afectados.
Estas alegaciones no han sido probadas, y los demandados aún no han respondido a la denuncia.
Consultas sobre este tema: david@newmanbrunk.com