Ayer v. Lightstone Examina Reclamaciones Fiduciarias Sobre NAV Calculado por el Patrocinador en REITs No Cotizados
Tres inversores en la familia Lightstone de fideicomisos de inversión inmobiliaria no cotizados están siguiendo una acción de clase propuesta contra los REITs, su patrocinador David Lichtenstein, y varios directores, alegando incumplimiento de deber fiduciario en cómo se valoran y gobiernan los vehículos. El caso, Ayer v. Lightstone Value Plus REIT I, Inc., No. 3:24-cv-10371 (D.N.J.), fue presentado en el Tribunal Superior de Nueva Jersey y trasladado al tribunal federal el 7 de noviembre de 2024 bajo la Ley de Equidad en Acciones de Clase. Los demandantes Kenneth N. Ayer, Martha Harvey y Larry Melton demandan en nombre de los inversores en Lightstone Value Plus REIT I, II y III y sus entidades sucesoras.
La alegación estructural en el centro de la queja se refiere a quién establece el número que ven los inversores. Debido a que las acciones de REIT no cotizados no se negocian en una bolsa, no hay precio de mercado; la queja alega que "el valor neto de los activos de las acciones es calculado por el propio patrocinador de la inversión" y que los inversores deben confiar en el NAV estimado por el patrocinador para saber cuánto vale su inversión. Los REITs gestionados externamente pagan tarifas a entidades asesoras propiedad de Lichtenstein que aumentan con esos NAVs: la queja explícita $9.8 millones en tarifas en 2022 (REIT I pagando $5.9 millones sobre un NAV de $323.7 millones, REIT II $2.7 millones sobre $173.8 millones, y REIT III $1.2 millones sobre $134.1 millones) y más de $7.2 millones en 2023.
Las Ofertas Públicas de Adquisición como Referencia
Las alegaciones de valoración más concretas de la queja provienen de ofertas públicas de adquisición de terceros. A finales de 2023, los accionistas de REIT II recibieron una oferta pública de adquisición a $5.51 por acción, mientras que el NAV estimado más recientemente publicado por el patrocinador, al 31 de diciembre de 2022, era de $10.12; una oferta anterior fue a $6.55 por acción frente a NAVs publicados de $11.69 y $11.82. Sea lo que sea que un NAV estimado representa, la queja utiliza la brecha entre el número del patrocinador y los precios realmente ofrecidos por las acciones como su evidencia de que los valores publicados sobreestimaban lo que los inversores podrían realizar.
La queja también desafía cambios de gobierno: las enmiendas del estatuto de 2023 que alega eliminaron disparadores de liquidación y protecciones de derechos de tasación, con el efecto de mantener los vehículos, y las corrientes de tarifas que generan, en su lugar indefinidamente sin un mecanismo que obligue a un evento de liquidez.
Historia Procesal y la Decisión de Ratificación
El caso ya ha producido una decisión significativa. El 31 de agosto de 2025, el tribunal emitió una opinión y orden sobre la primera moción para desestimar de los demandados que rechazó las reclamaciones fiduciarias bajo la ley estatal tal como se alegaron originalmente, razonando que los inversores habían ratificado los arreglos desafiados a través de las divulgaciones que recibieron; los documentos de la oferta describían el papel del patrocinador en la valoración y la estructura de tarifas. Los demandantes presentaron una queja enmendada el 15 de octubre de 2025. La moción renovada para desestimar de los demandados se presentó el 9 de enero de 2026 y estuvo completamente argumentada el 23 de marzo de 2026, y una decisión está pendiente.
La decisión de ratificación coloca a Ayer dentro de un patrón recurrente en litigios de fondos y REITs: reclamaciones que fracasan cuando los tribunales concluyen que la práctica desafiada fue divulgada, por muy significativa que sea la práctica en sí misma. El destino de la queja enmendada probablemente dependerá de si los demandantes han alegado conductas fuera de los límites de las divulgaciones, como la precisión de los NAVs publicados comparado con la evidencia de la oferta pública de adquisición, en lugar de la existencia de la estructura de tarifas y valoración divulgada.
Los REITs no cotizados han generado una proporción desproporcionada de litigios de valoración por una razón estructural que la queja captura: sin un precio de intercambio, el NAV estimado por el patrocinador es el único valor que los inversores ven, las tarifas se calculan sobre él, y los únicos controles externos son eventos episódicos como ofertas públicas de adquisición y liquidaciones. El expediente de Ayer es uno de varios casos activos que prueban si ese arreglo puede sustentar reclamaciones fiduciarias cuando los controles externos y los números publicados divergen. Se espera una decisión sobre la moción renovada para desestimar en los próximos meses.
Consultas sobre este tema: david@newmanbrunk.com